龙岗讯 随着城市化进程的加快，流动人口不断增加，我们面临着城市与社会管理压力非常大，社会治安形势严峻，计生服务水平落后、社会保障和就业压力大等日益突出的矛盾。在这种情况下，小区作为城市和社会管理最基础单元，其基层基础作用日显重要。如何推进院区式小区物业管理工作，并使之在全区范围内得到普遍推行，收到更好的社会效益，已成为当前城市社会管理工作中一个重大而紧迫的课题。
一、推行物业管理进社区的必要性
（一）推行物业管理进社区是维护社会安全稳定的迫切需要。由于现行的行政管理体制对城市基层管理的责、权、利关系没有很好解决，上边有权管不了，下边想管管不好，社区和居委会的自治功能没有有效发挥等等。这种状况直接导致了一些影响社会安全稳定的问题的解决，社会管理工作纵向不到底，横向不到边，大大增加了政府在城市社会管理上的行政成本。实行院区式小区物业化管理这一创新举措，就要按照社区“小社会、大服务”的宗旨和加强居民自治的原则，提高基层单位的社会管理能力。因此，要建立健全立足基层、着眼长远、运转高效的维护社会稳定长效机制，必须规范和引导基层组织的日常行为，充分发挥基层组织维护社会稳定的积极性和主动性。推行小区物业化管理，就是将有效的社会管理的一时之策转化为维护社会安全稳定的经常之举，通过这一创新管理模式，从而使维护社会稳定的工作走上制度化、规范化和持续化的轨道，真正实现社会的长治久安。
（二）推行物业管理进社区是建立大综管新格局的基本要求。按照区委、区政府关于大综管工作的部署，目前，各街道及所辖社区均已建立“大综管”工作中心，有条件的居民小组“大综管”办网格人员也均已调配就位，全区大综管新格局已经成形。要实现基层行政事务管理逐步向高效、常态、精细化转变，就必须在已经整合好管理资源的基础上，通过推行社区物业管理，让社区环境、治安、卫生、服务迈上一个新台阶，才能提高基层社区的城市和社会管理水平。推行社区物业管理，可提高管理效能效率，打破部门业务界线，在块上实行综合管理。如环境治理、治安整治、计生服务等都可以在大综管网格内由小区物业管理公司配合政府部门完成。
（三）推行物业管理进社区是改善社区管理服务的必然选择。城市化以来，我区的社区建设内容日益丰富，管理服务日渐提质上档。一是现阶段社区（工作站）管理体制和运行机制基本确立，逐步形成了以区、街道、社区为主的“三级管理模式”和以区、街道、社区、居民小组为主的大综管“四级管理网络”；二是物业管理迅猛发展并跃上社区管理服务前台。随着住宅商品化进程加快，物业管理已成为社区建设和城市社会管理不可或缺的重要组成部分。调查数据显示，深圳市物业服务企业已达到1184家，其中一级资质企业62家，物业服务从业人员总数达到15万人，在全市管理和顾问总面积约4 亿平方米。三是随着《深圳经济特区物业管理条例》的颁布实施，我市物业管理发展将进入法制化、规范化的崭新阶段。所以，在新的发展阶段，如何加强城市社会管理，基础在社区，关键在加强和改善社区管理服务。物业管理企业以其现代管理理念和市场运作手段，可为强化社区管理服务注入了新的活力，也必将成为社区建设的生力军。
二、存在的问题
（一）物业管理企业素质参差不齐，良莠并存，管理和服务难于上档次。深圳市在推进物业管理进社区工作中，根据特区外的实际情况，于2007年3月颁布实施了《关于适当放宽宝安、龙岗物业管理企业资质条件的通知》，将宝安、龙岗两区物业服务企业申报三级资质条件适当放宽。但由于物业管理是近年来兴起的一项社区服务事业，在我区目前尚处于起步阶段，存在着许多不足和问题，除了一些新建小区和建成区物业管理公司规范化、法制化运作外，老旧宅区物业管理公司临时资质的占多数，制度不健全、员工素质不高、管理服务不规范，物业管理仅停留在抓安全管理上，而环境卫生管理不到位，对住户服务更不到位，容易引发种种物业纠纷问题。
（二）社区基础设施薄弱，如实行物业化管理，需要大量资金投入。从调查情况来看，全区普遍存在基础设施陈旧落后的状况，成形的独立小区不多。大量的城中村是由本地村民和外来人员自发建设起来的，缺乏科学的规划，基础设施严重滞后，特别是早期开发的小区在建设时配套设施就不完善，或是因时间长，许多设施破损严重，存在沟不通、路不平、灯不明、环卫设施不全等问题，在消防及安全设施存上也存在很多隐患。要在旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，但旧小区基础设施改造资金缺口较大。如小区进行封闭、绿化美化、道路修整、电子监控和雇佣管理人员等。根据改造项目和等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。受自身财力限制，基础设施建设与改造资金缺乏是困扰实施物业管理的一个重要问题。
（三）社区居民观念意识落后，由过去的村落意识向现代城市物业管理观念转变需要过渡期。尽管城市化以来，我们在社区的文化建设上做了大量的工作，但龙岗的原居民有着根深蒂固的传统旧意识观念，这种观念的束缚使他们缺乏开放的精神， 认为自己的家园不应该由外地人或物业公司来管理。我们要推进小区的物业化管理，使城市社会管理水平全面提升，就必须要冲破原居民这些旧意识观念的束缚。但这绝非易事，本地居民由于教育程度普遍不高，思想观念不易被接受，也不易变革，其封闭性、沉淀性、保守性犹如一只巨轮，不易启动。因此推行物业管理进社区更显艰难。这些社区由于在过去很长时间里只注重发展租赁型经济，维持着一种超稳定、绝对保险的生存空间，给陈旧观念留下再生的土壤，而今要用外在的力量来彻底铲除和改造这块浸透旧意识观念的硬土，恐怕需要一个较长的过程。
（四）社区旧住宅居民区与建成区封闭式小区情况不同。由于地理结构各异和区域商业土地的开发程度的不同，导致部分社区居民分散而居，彼此相隔甚至户栋间距离较远，实行封闭难度相当大，这是制约社区推进物业化管理的一个大难点。同时，建成区基础设施比较完善，管理也比较规范。但社区和居民小组情况不同，除了龙城、龙岗、布吉情况好点，其他街道普遍老旧住宅区较多，基础设施陈旧落后，导致物业管理公司不愿意进驻。多种因素制约了院区式小区的物业化管理。
（五）物业管理收费难，居民存在抵触情绪。多年来形成的本地居民住房福利制度，使很多本地居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由社区、居民小组管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由街道、社区或居民小组交，住房消费意识淡薄。已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。比如，通过街道、社区对引进物业管理的反复宣传，许多居民对小区物业管理已比较认可，但一旦涉及到收费问题，许多居民就反映，目前吃饭、子女读书这些最基本的需求还未解决，没有闲钱来交物业管理费，要街道和社区来解决。但要实行物业管理，必须组建或引进物管公司、聘用保洁、保安等管理人员。除此，还要为小区安装维修防盗门、添置电子监控、警示牌等设备。所以，小区物业化管理必须广大居民全方位的参与和支持才能顺利开展。
（六）社区干部积极性不高。推行物业化管理需要一笔不小的初期投入。由于社区认为推行物业化管理，投入的资金要算在自己的账上，而收益却会算在物业管理公司的账上，所以部分社区干部在思想认识上对推行物业管理进社区表现出来的热情和积极性仅仅是寄希望于区里和街道有资金下来，等、靠、要的依赖思想较为严重，积极性不高。经调查发现，一些社区对推行物业化管理的重大意义和政策宣传不够，导致大多数群众对物业化管理等存在模糊认识，甚至是不闻不问。但推行物业管理进社区工作又是一项工作难度大、资金投入多的公益工作，经济效益的相对较低直接造成社区和居民小组的工作积极性，制约了物业管理进社区工作的开展。
