龙岗讯 近几年,我市先后出台了《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府[2004]177号）、《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府[2005]56号）和《关于工业区升级改造的若干意见》等政策性文件，积极开展旧商业区、旧居住区和旧工业区改造，有力促进了城市更新和产业结构升级。龙岗区全力推进旧城旧村的改造步伐，重点抓住地铁3号线和深惠路沿线、大运新城、金融产业服务基地周边区域的建设和改造，更新城市面貌，努力配合市里举办一届最成功的大运会。但在具体实施过程中，遇到不少问题和困难。
一、龙岗区目前旧城（旧村）的情况
据初步统计，龙岗区老建成区占地约31.15平方公里，其中旧城部分约23.56平方公里，包括旧墟镇（旧商业区）20个，占地面积6.23平方公里，总建筑面积1200万平方米，容积率为1.9；旧工业区215个，总占地面积17.33平方公里，总建筑面积约2600万平方米，容积率为1.5。全区共有旧村（砖瓦房或上世纪八十年代以前所建房屋混杂的老屋村）535个，总占地面积约7.59平方公里，总建筑面积986万多平方米，容积率为1.3。（横岗街道老建成区占地约3.46平方公里，其中旧城部分约2.6平方公里，有旧墟镇（旧商业区）3个，占地面积约12万平方米，总建筑面积18万平方米；旧工业区8个，总占地面积48万平方米，总建筑面积约52万平方米。旧村47个，总占地面积约101万平方米，总建筑面积91万多平方米）。这些区域长期存在着因居住人员多，流动性大，社会关系复杂而造成的社会治安和人口管理盲点多；因卫生配套设施缺乏导致的区域环境卫生状况恶劣；因土地功能混杂导致的土地利用率低下、公共配套设施严重不足；因房屋建筑布局和形态混乱，建筑的时间长、有不少还是残垣断壁而导致的城市整体形象不协调，就象城市中的一块烂疮疤，随着都有倒塌的危险，存在消防隐患大、违建工程屡禁不止等问题。
二、在实际操作中遇到的问题
1．旧改审批权限过于集中，审批程序过于繁锁。按照《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（深府[2005]56号），各城中村（旧村）改造的范围确定、城中村（旧村）改造专项规划的审批等均需要报市相关部门审批，审批权限过于集中；城中村改造项目从组织开展前期工作到核发《选址意见书》、《建设用地方案图》和《建设用地规划许可证》，要走完七大步程序，审批程序繁琐复杂，在实际操作中，最短也需要2年，有的甚至需要更长的审批时间，这将大大影响城中村（旧村）的改造进度，加大改造的难度和成本，无法适应市场化的运作。
2．非农用地指标的问题。龙岗区旧城旧村改造中土地性质有其特殊性。从龙岗区已建成区的现状来看，大多数地区是旧村和旧城犬牙交错，“城”和“村”的界线难以划分；土地权属现状相当复杂，既有国有土地，也有集体土地。集体土地又分非农建设用地和未征未转的原农村集体土地；既有合法出让的土地，也有原村集体私下外卖的土地；还有很多有历史遗留问题的土地。大部分已建成区功能混杂，用地性质难以严格区分。根据《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府[2006]257）第三条的规定，旧村改造范围由“由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域”、“ 原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地的地域范围外形成的居住区域”、“ 1993年7月14日前形成的旧屋村”和“混杂分布的零星用地”四类区域组成。而龙岗区旧城旧村改造中土地性质的特殊性说明，各种权属和功能的土地交错混杂在一起，是很难严格区分的。即使经过以上标准严格区分的地块，也只占需要改造地块的很小一部分，旧村改造进程无法全面推进。
3．现行旧改政策的地价优惠幅度不够。深府[2006]257号文对有非农指标的建成区域，及老屋村有优惠的地价政策，但对除此之外的居住区域、工业区、商业区则收取全额地价。目前，我区大部分已建成区房屋的容积率都比较高，大多数需改造的地方的容积率都超过1.5。而且这些急需改造的地方的非农指标都不是很多，老屋村也是零星分布，还有大量私人住宅，小型工厂区和商业区混杂在一起，拆迁补偿的费用高昂；再加上需要补偿拆除市政道路部分的房屋，建设配套的市政、公共配套设施等，使改造的成本进一步上升，增加了改造的难度，挫伤了改造的积极性，很可能使改造项目停滞。所以，现行的城中村（旧村）改造优惠政策远无法满足实际改造的需要。(邱万里 横岗街道办主任)
三、建议
1．市政府将旧村改造的相关审批权限下放到区级相关部门，设立旧改审批绿色通道并大幅简化旧改审批程序。
2．市政府应实事求是，在符合总体规划的前提下，能否突破旧村改造范围对用地区域的限制，结合土地利用的现状，允许将旧村的已建成区域中适合旧改而且大多数居民也愿意进行旧改的地块全部纳入改造的范围。
3．旧村改造由各社区统一规划、统一建设。
4．对所有纳入旧改范围的地块，都采取最优惠的地价。
