律师支招

    四种方式帮你亡羊补牢

    那么业主们因为房价下跌要求开发商补偿，是否合乎法律规定呢？

    北京大成律师事务所刘世杰律师认为，作为商品房，它其实也是市场当中的一种商品，应当受到市场价格规律的调节。消费者在购买时，应当考虑房子价格出现下跌的风险。就像股民在股市当中，股票是有涨有跌，你不能要求上市公司来赔偿你的损失。

    在这一事件中，开发商在卖房过程中存在欺诈吗？刘世杰表示，欺诈是故意隐瞒真实情况，骗购房人买房。比如开发商在售楼时将小产权房说成大产权房，但开发商对房屋进行降价并不存在隐瞒事实的情况，房屋在购买后出现价格下跌，是开发商受到市场供求关系以及政策等方面的影响做出的对策。

    开发商降低房价违反了民法通则的公平原则吗？刘世杰表示，公平原则是在房屋买卖双方签订合同时出现了重大误解时才适用，但房价下降并不属于重大误解。

    但对于房屋降价给购房者带来的投资损失，买房者可以采取以下几种亡羊补牢措施。具体可以区分几种情况：

    一、无付款无约定，买房人可放弃购房计划

    购房者已经同开发商签订了《认购书》/《购房意向书》，但尚未交付诸如定金、预付款、诚意金等款项的，建议购房人在确认《购房意向书》对自己并未约定罚责或约定的罚责远轻于继续购房造成的损失的，购房人可以坚决不再交付定金、预付款、诚意金等款项，放弃本次购房计划。

    二、有付款，买房人权衡利弊后可放弃购房

    在购房者已签订《认购书》/《购房意向书》并交付定金、预付款、诚意金等款项的情况下，购房者应先与开发商协商，争取退回或是相应退回已缴纳的款项。因为根据法律或《购房意向书》的约定，一旦购房人反悔，预付款、诚意金等款项是很难全部退回的。

    若协商无果，购房人在确定损失最小的情况下，可以放弃定金、预付款、诚意金等款项，放弃本次购房计划。

    三、暂无房产证，毁约承担风险多

    购房人已签订了《商品房买卖合同》并取得房屋，但产权证仍未办理，这就需要购房者根据《商品房买卖合同》约定，详细计算自己的毁约成本及法律风险，做出对自己有利的决策。

    如果开发商资金不充足、诚信度不高，购房者还要考虑开发商会不会耍流氓：同意退房却迟迟不退购房款，并可能将房屋再行出售甚至卷款消失。

    因此，最好的办法是购房人在毁约前先与开发商充分协商，并一次性拿到退房款。

    四、已办产权证，退房无可能

    房屋已交付购房人并办有产权证的全款购房人，如果无反悔的正当理由则只能作为房屋的合法所有权人继续持有房屋。很多采取按揭贷款方式买房的购房人在房价下降幅度过大时，如要解除《房屋买卖合同》还要考虑不还款而引发的诉讼费用。

    另外，《商品房买卖合同》与《商品房贷款合同》是不同主体之间签订的合同，《商品房买卖合同》被确认无效，被撤销、解除的，购房人应及时解除《商品房贷款合同》，否则购房人的还款义务并不免除。

    一点提醒

    降价增加“不还贷”风险 相关部门应重视

    很多采取按揭贷款方式买房的购房人在与开发商协商不成且房价下降幅度过大时，往往采取不再偿还银行贷款的方式保护自己的权益。但购房者可能会由于自己不还款而使银行将自己告上法庭。购房者还将承担由此引发的费用。

    同时，若此类情况大量发生，将波及银行巨额贷款的资金安全，对银行的贷款资产构成潜在的系统性风险，不利于房地产市场和金融市场的稳定和健康发展，应引起相关部门的足够重视。