车位买卖一定要有“约”在先

    朱树英律师说，《物权法》实施后，上海发生的车库车位纠纷多限于个案，一个重要原因是上海早已为车库车位办理产权登记，并有相应转让规定。根据这些规定，开发商可以在５个环节中作出车库车位权属说明，包括预售申请、预购告知、出售合同等，在转让房产时，如果没有对附属车库车位进行约定视同一并转让，单独转让车位的要明确约定。

    姚红说，《物权法》明确提出，建筑区划内规划车位车库由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，一方面肯定了车库可以用来出售，另一方面也限定了出售条件，即要约定，是先有“约”而后出售。从实际操作情况后，应当在售房前及售房过程中通过书面形式进行告知、约定，售房后再提出出售车位等同于引发纠纷。

    现实操作多个环节易起纠纷

    虽然《物权法》正式对车位问题进行了约定，但在实际操作上，各地的纠纷仍不少，有人提出相关条款的可操作性不强，法学专家们在会上表示，其实这也是一种误解，《物权法》不是万能的，新法颁布出现纠纷是意料之中的，需要广大业主和开发商静心应对。

    举一个例子，《物权法》规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这一条款是为了保护业主的利益，虽然一些开发商有权出售相应车库车位，但也存在问题，有的业主为了抵制出售行为而抱团，要求开发商以租代售或少量车位出售，有的业主认为他还没买车，开发商出售车位剥夺了他的“优先购买权”。对此，姚红解释说，《物权法》规定车库车位可以有条件出售，但是并不反对业主跟开发商“讨价还价”，在定价权上，业主跟开发商是可以相互博弈的。为了防止投机行为，《物权法》规定车库车位要优先满足业主需求，在现行的供求关系下，不管是否存在投机行为，如果非业主购买车位都会影响到业主权益。孙宪政说，有些城市已经出现了非业主竞买车位现象，在小区业委会要求下，小区保安禁止非业主车辆入内，理由是小区道路归业主所有，非业主不能开车通过，这是一种非理性的应对方式，恰恰说明问题的复杂性。(石义胜)