车位买卖一定要有“约”在先
朱树英律师说,《物权法》实施后,上海发生的车库车位纠纷多限于个案,一个重要原因是上海早已为车库车位办理产权登记,并有相应转让规定。根据这些规定,开发商可以在5个环节中作出车库车位权属说明,包括预售申请、预购告知、出售合同等,在转让房产时,如果没有对附属车库车位进行约定视同一并转让,单独转让车位的要明确约定。
姚红说,《物权法》明确提出,建筑区划内规划车位车库由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定,一方面肯定了车库可以用来出售,另一方面也限定了出售条件,即要约定,是先有“约”而后出售。从实际操作情况后,应当在售房前及售房过程中通过书面形式进行告知、约定,售房后再提出出售车位等同于引发纠纷。
现实操作多个环节易起纠纷
虽然《物权法》正式对车位问题进行了约定,但在实际操作上,各地的纠纷仍不少,有人提出相关条款的可操作性不强,法学专家们在会上表示,其实这也是一种误解,《物权法》不是万能的,新法颁布出现纠纷是意料之中的,需要广大业主和开发商静心应对。
举一个例子,《物权法》规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,这一条款是为了保护业主的利益,虽然一些开发商有权出售相应车库车位,但也存在问题,有的业主为了抵制出售行为而抱团,要求开发商以租代售或少量车位出售,有的业主认为他还没买车,开发商出售车位剥夺了他的“优先购买权”。对此,姚红解释说,《物权法》规定车库车位可以有条件出售,但是并不反对业主跟开发商“讨价还价”,在定价权上,业主跟开发商是可以相互博弈的。为了防止投机行为,《物权法》规定车库车位要优先满足业主需求,在现行的供求关系下,不管是否存在投机行为,如果非业主购买车位都会影响到业主权益。孙宪政说,有些城市已经出现了非业主竞买车位现象,在小区业委会要求下,小区保安禁止非业主车辆入内,理由是小区道路归业主所有,非业主不能开车通过,这是一种非理性的应对方式,恰恰说明问题的复杂性。(石义胜)