关外二手楼进入观望期

    上半年火下半年冷

    2007年上半年，二手楼市迎来了一个高峰置业潮，市场出现量价齐升的火热景象，但进入8月份后，由于受到宏调政策影响，市场表现急转直下，成交大量萎缩，8月份成为市场的分水岭。宝安二手楼市场同样表现出这一特点，上半年市场火爆，下半年则急速转冷。1－11月份，关外（包括宝安及龙岗）二手楼成交套数35,640多套，占全市成交总量的40.2％。

    宝安变化大，龙岗较温和

    据中联地产市场研究中心数据分析，关外二手楼市的整体表现正是全市状况的一个缩影。1－3月份二手楼成交面积处于缓慢回暖期，4－7月份出现井喷，8月份以后市场成交面积急速下降，进入了市场观望期，并且在持续几个月的观望期下，房价有所松动。上半年楼市的火爆，主要是国内经济的运行态势良好，经济持续增长，另外由于人民币的升值，既吸引了一批国内投资者为资金找出路而投资楼市及股市，同时也吸引了一批国外投资客的热钱进入了国内楼市。但房价在4、5、6、7月的连续攀升后，引起了中央的高度关注，深圳率先收紧了银行的房贷政策，继而推向全国，在银行紧缩房贷和提高贷款利率、个税政策的不明朗因素等影响下，提高了投资炒房的成本，迫使大批投资离场，遂成二手楼市在有价无市状况下，自住客持币观望，市场进入了买卖双方博弈的阶段。在这个过程中宝安二手楼市场出现了同样明显的特点，但更为有趣的是，在上半年楼市火爆的时候，宝安中心区的楼市量价齐升，甚至与南山的楼市互相辉映，成为带动全市楼价飙升的火车头。但在下半年市场逆转的时候，支撑整个宝安市场的成交量的区域主要集中在西乡、新安及龙华的老区。这个现象不仅发生在买卖市场，同时出现在租赁市场。

    宝安的中心区与传统的老区形象了明显的市场分化，出现这种倒挂市场现象，主要原因在于中心区楼价在今年上半年出现了透支，在地铁还没有贯通宝安中心区，以及各项生活配套设施还没有完善的情况下，居住在中心区会有诸多不便的地方。同时，从下半年来宝安楼市的租赁市场（主要集中在老区）的活跃程度来看，在需求的拉动下，租金快速增长，说明住房需求仍然很大。与宝安区相比，龙岗区二手楼市场表现显得相对温和，但在大运会的利好带动下，龙岗区1月份二手楼的成交套数和面积均居全市之首，成交套数达1500多套，成交面积达203,900多平方米。随后的市场表现只在全市平均水平线上，与市场大势同步。其中，以龙岗中心城以及大运会新城的区域最为活跃。

    明年市场谨慎乐观

    二手楼市明年的市场状况，将随宏调政策的风向标而动，主要受到银行房贷政策、个税、物业税和加大对保障房性的财政支出等政策的影响。另一方面，在国内经济高速增长及2008年北京奥运及宝安区乃至深圳市存在硬性住房需求的利好因素影响，也会推动楼市发展，所以明年的市场应是谨慎乐观。