深圳新闻网讯（记者 张玲）中国人民银行和中国银监会于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称为927文件）。927文件对购买第二套住房或第二套以上住房的银行信贷，不仅要求首付比例提高到40%以上，而且房贷利率也将是目前基准利率的1.1倍以上。房贷收紧对炒房者影响到底有多大？楼市风险是否已经被过滤？深圳房地产业内人士提醒，不排除出现假的评估报告和虚假证明，楼市风险仍在。
警惕美国次级房贷危机波及
深圳地产界人士认为，自今年2月美国次级抵押贷款风险首次被披露以来，其在地产、金融领域造成的负面影响和危害不断扩大——生于楼市的次级房贷危机在对美国楼市产生直接影响的同时，更快速地冲击了美国、欧洲、日本、韩国乃至香港股市，其对全球经济的破坏仍在继续。不同于美国信贷市场的分级制，中国的住房信贷体系相对简单而粗陋，监管方面也存在漏洞和不足。在房价持续上升的同时，银行为了获得快速的利润增长和高额的回报，对按揭贷款的管理也相当宽松；一些信用担保公司更是直接地为不具备银行贷款资格的购房者提供担保以获取房贷。在这样的情况下不得不更加地保持警惕，防患于未然。
外资直接投资中国房地产比例增加
不久前举行的秋交会房地产专业论坛上，来自深圳和香港等地的房地产业内人士曾就中国目前的投资环境进行研讨。地产专家对今年中国楼市投资案例的收集和分析发现，制造业一直是外商在中国投资的重点，然而这两三年，外商在中国投资于金融业和房地产业的比重逐年增加。
戴德梁行的数据表明，以摩根斯坦利、花旗银行和德意志银行等大型境外投资机构在这两年相当活跃。全球房地产投资管理及服务机构仲量联行2007年3月曾发布报告称，2006年发生在上海的住宅物业整体收购案共有9起，涉及金额6.76亿美元，较2005年大幅上升843%。
戴德梁行深圳公司总经理程家龙举了一个外资收购国内物业的典型案例：2005年11月，花旗集团以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份。策略资本与天安的合资公司以1.05亿美元（约合人民币7.91亿元）的价格于2007年9月买下上海永新广场100％股权。短短一年半多的时间里，花旗集团在永新广场仅仅物业升值就超过50％，这还不包括两年来每年5000万元人民币的租金回报。
DTZ股价及顾问服务董事陈家辉对目前的楼市持谨慎乐观态度。他发现，境外投资者已经从原来在一线城市大举圈地，到现在乐于进入二线城市，其投资中国房地产业的模式已经花样百出，包括收购整个开发项目、收购已建成建筑物、合作开发房地产或取得合作开发的股权等模式。
深圳房贷紧缩 炒家无利可图?
鉴于美国次级房贷危机的警示，目前中国已经开始收紧信贷：中国银监会发出紧急通知，要求相关银行对其房地产贷款展开风险自查；与此同时，在央行的指导意见之下，各商业银行也积极跟进，收缩信贷规模；而近期深圳房贷业务明显的战略性收缩也在深圳房地产市场产生较大影响。
尽管目前政府不断出台各类政策，但房地产消费势头依然强劲。提高第二套房首付和相关利率，业内人士认为主要是限制投机和炒房行为。可以预期的是，以上举措除了一定程度防范“类次级房贷危机”外，由于银行的信贷收紧，在未来楼市中炒家能够使用“杠杆”的空间将会缩小，炒房的行为也将在较大程度上得到控制。但另一方面来看，单一的收紧信贷是否能从根本上解决问题？程家龙提醒到，如果缺乏客观的评估，相关证明继续弄虚作假，即便收紧信贷，潜在的危机和风险依旧存在。
解决之道在于，必须注意提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管，尤其注重评估市场的专业性和客观性，才是防止风险贷款产生。维护信贷市场长期稳定发展，从而避免由此引发楼市和金融市场危机，这才是最直接而有效的方法。
>>>他山之石：美国次级房贷危机是如何产生的
据地产业内人士分析，美国次级房贷危机就是源自楼市。过去五年间美国楼市一片繁荣景象，不断上升的房价吸引银行、金融公司积极拓展房贷业务，并不断降低贷款门槛，而房地产开发商也迫不及待的进入抵押房贷市场为购房者提供贷款并将贷款卖给金融公司。基于房价的不断上升，次级抵押贷款越来越多地被银行、金融公司、甚至开发商接受，不查收入、不验资产、无需首付让无本买房的人实现购房梦；而实际上“房价的不断上升”也只是基于现状的假设，没有哪个地区的房屋价是永远上升的，于是在房价回落的同时，再遭遇到为抑制通涨而采取的加息，无力还贷、房屋价值缩水，并引发信用、乃至金融市场一系列连锁反应——次级房贷危机就很快凸显并蔓延开来。
业内人士认为，追究危机存在的根本，无视借款人本身的还款能力，寄希望于房价的不断上升，仅轻信其能在困境时通过出售房产获得融资，决定了次级房贷本身便存在隐患；而信用市场监管不足和贷款门槛的一降再降使得次级房贷市场问题横生。对于中国而言，尽管没有所谓次级房贷的说法，并不意味着就不存在类似的风险。（张玲）
