关外住宅地产和关内商业地产值得关注

    根据最新公布的《深圳市轨道交通规划及轨道近期建设规划方案》，在2030年前，深圳将建成总长达585.3公里的16条市内轨道交通线和穗深港、深莞、深惠、深江4条珠三角城际轨道线。届时，四通八达的轨道网、星罗密布的357个站点，除彻底改变深圳人的生活方式之外，也将给这座城市的房地产业带来深远影响。

    “地铁时代”的深圳房地产业将何去何从，投资者们又该如何抉择呢？

    预期地铁周边物业供求趋紧

    按照他国和其他城市的经验，地铁通达之处，其周边物业价值都会迅速提升。不过，在很多地产专家看来，现阶段的地铁似乎对我市房地产业影响不大。知名地产专家半求分析，目前深圳地铁尚未形成环线，且行驶里程短、换乘麻烦，“这些都影响到地铁周边物业的升值空间。”

    可是，拥有了357个地铁站点之后的深圳将迎来巨大变化，全市的房地产业投资风向也会随之转变。“‘泛地铁’时代的深圳，其显著特点是人们出行方式的改变以及实现了真正的关内外一体化。”市社科院地产与城市运营中心主任高海燕指出，地铁沿线将带来人流量激增，具有地铁中转站功能片区的城市功能将发生转变，比如关内通达效率提高、关外被拉进城市怀抱等，而人流量和交通便利性均成为影响房地产价值的关键要素之一。

    半求向记者表示，随着人们出行方式的改变，更多置业者在购买物业时会重点考虑“是否通地铁”这一因素，届时，地铁周边物业的供求关系将会变得紧张，未通地铁的片区很可能供大于求。与此同时，房地产开发商在拟定房价时，也会将地铁估值计算进去。

    看点商业地产将增值两三成

    对于地铁与周边物业的关系，许多地产专家用“两头翘”来形容。即地铁有利于远中心住宅，不利于远中心商业；地铁有利于中心商业，不利于中心住宅。半求解释说，从投资角度看，上述“不利于”是指投资者无法取得超过社会平均水平的获利，而不是指负面效应。

    采访过程中，包括开发商、房地产中介、地产研究人员在内的多位业内专家同时指出，对于投资者而言，“地铁”虽是个利好，但投资时仍需区别对待，可多关注关外住宅地产，多关注关内的商业地产。

    高海燕告诉记者，地铁周边商业地产项目很值得投资。他预计，相关项目将至少增值20％~30％，“如果你专注于房地产投资，我建议从现在开始，不妨尝试有升值潜力的商业地产项目。”

    建议住宅地产仍需观望

    对于老百姓普遍关注的住宅地产，业内专家们表达出不同看法。一部分人认为，由于深圳城市一体化进程加速，关外及关内特定区域住宅很有升值潜力，可适当投资；另一部分人认为，当下深圳房地产价格总体偏高，投资者应谨慎持币观望。

    世华地产房地产研究中心总监肖小平举例说，从今年4月开始，皇岗片区二手住宅价格高速增长，截至6月底，片区整体均价已上涨两成多。以皇御苑为例，其4月份市场成交均价在1.3万元／平方米，现在的成交均价已攀升至1.7万元／平方米，有部分业主的报价甚至达到2万元／平方米。“多数业主正是看好皇岗地铁站开通所带来的重大利好。”她认为，地铁站周边的二手楼市场将步入高速发展期，预计皇岗片区的二手住宅行情将上涨20％左右。

    高海燕持不同看法。他强调，因投机成分太重，所以无法单纯依靠地铁通达状况来判断深圳地铁物业的升值空间。“以往，我们会根据一个公共设施的改变而进行‘信赖投资’，但当前深圳房价表现不够理性，因此地铁这一利好无法对物业价值形成真实帮助，预计未来住宅地产的表现也不会很强烈。”高海燕建议，投资者应对住宅地产保持理性和谨慎，最好仍然持币观望。 （深圳商报记者 李纬娜）