李耀智：城市移民影响深圳房价

    "关内买不到20000元以下的房子。"深圳的房价令人望而却步，业内比较认可的供应和需求之比达1:8。尽管深圳市政府前不久公布了10年土地供应计划，显示土地供应量到2010年要增加至12平方公里，但今年前5个月，深圳仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日的两宗土地还遭流拍。

    此外，1～5月，全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。

    在一段时间内，楼市供应量依旧将呈萎缩之势。"深圳正在面临全国范围的新一轮房价过热。"深圳业界普遍认为，如果调控不到点子上，房价还要涨。在这样的背景下，记者专访了身处楼盘销售"前线"的深圳中原地产总经理李耀智。

    中国房地产报：您对深圳目前的房价如何看？

    李耀智：虽然用供求关系可以解释为什么最近深圳房价有比较高的升幅，但有一点我们需要关注，最近租金升幅的水平远远低于房价的升幅。从2005年开始，深圳的租金回报率大概每年是7%~8%的水平，而从最近的数据我们可以看到，房价升幅已大于租金升幅，租金的回报率跌至3%~4%，这个现象值得关注。由于房价一直看涨，吸引了很多投资者进入房地产，我们统计有20%是投资客。

    中国房地产报：您认为是什么原因使深圳的房价越控越高？

    李耀智：房地产的价格是和供求关系有关的，深圳是一个移民城市，对房产的需求很高，但土地供应远远不够，地价成本也高。人口是影响房价的一个重要因素，还有地理环境、土地供应、经济环境等等。

    中国房地产报：最近八部委来深圳检查的传闻是否可被视为深圳房价危险的信号？

    李耀智：深圳房价的确上涨过快，有泡沫现象，但整体看，我认为深圳的房地产市场还是比较健康的，发展商也愿意配合政府，对于调控政策，都愿意积极对待，而且深圳房地产的管理水平也是比较高的。

    但这不排除还是会有一些违规现象，所以总会有些发展商担心八部委来查。

    中国房地产报：如果政府的调控措施继续出台，您认为政策应将重点落实在哪些方面才可能有好的成效？

    李耀智：政策的问题很难说，但是深圳的房价这几个月是走在全国的前面，应该引起政府的关注。投资客太多、开发商捂盘等违规现象都应该是打击的重点，增加土地供应、调整住房结构也不容忽视，此外，还有加大中低价位、中小套型住房的供应力度，包括政府还要大力推出保障性住房等。政策的重点应该放在各个方面，均衡发力，单一打击的作用是薄弱的。

    中国房地产：深圳市国土局已表示要严查企业违规现象，您觉得此番严查下来，深圳地产将会有什么变化？对房价会有影响吗？

    李耀智：很多企业的违规现象肯定是无处遁形，这对规范深圳的房地产市场是件好事，也会严厉打击一些炒楼现象。同时能够传递出一个信息：政府是不会坐视房价飞涨的，控制房价快速上涨、稳定房价，应该是政府此举的初衷。

    在年初的时候我们预计今年的升幅在15%左右，现在升到20%，引起了较大的关注。房价跌的话，可能会出现很多"负资产"现象，不但个人要承担这种风险，对金融体系也是有比较大的影响。作为房地产业来说，很难有一个好的标准，这是个比较复杂的问题。

    中国房地产报：您觉得深圳房价会出现拐点吗？如果有，将会在什么时候出现？

    李耀智：从投资客的水平和租金的回报率降低这两个因素来看，深圳的房价应该是出现了一点泡沫。但是有泡沫，并不代表房价会跌，未来房价是升还是跌，还是由市场来控制和决定，很难预测拐点什么时候来临。

    从2006年开始，我个人就认为，尽量不要买房产投资。为什么？我觉得房产不是用来投资的，是用来居住的。

   特别提示：房市有风险，请谨慎抉择。所刊本版新闻并不构成投资依据。