龙岗中心城因为远离深圳市中心，一直是深圳房地产开发波动最大的区域。十多年前龙岗中心城因购房入户增容费减半的吸引力，住宅开发兴起；到1999年中心城形成了一股中型规模的住宅开发风潮，但由于住宅市场依靠区域本地的购房力量，销售压力巨大。到2002年，龙岗房地产开发商见住宅无利可图，一窝蜂开发商业地产；超量的商业开发，造成了龙岗商业地产的泡沫；2003年龙岗中心城商业地产达到开发和销售高峰期，以至于人口稀少的龙岗中心城当时反倒成了商业项目规划最多的行政区之一，商业地产泡包导致多个大型商业项目招商困难或经营不善。
经过商业地产风雨之后，龙岗中心城地产开发又开始回归住宅项目，出现了九洲家园、榭丽花园等大型住宅区，填补了因一窝蜂开发商业地产导致的住宅市场需求空白，从2005年开始，一批批地产商在龙岗中心城强势登陆，特别是各大知名品牌地产商纷纷抢滩中心城，高端住宅呈现出强劲开发趋势。从去年到今年，中心城新开发的住宅项目近20个，龙岗中心城开始聚集人气。同时，高交会馆、奥体中心、大运会落户龙岗，地铁三号线开始动工。
在住宅开发、市政配套等利好因素的带动下，龙岗中心城商业地产开发又呈现增长苗头：加拿大555集团欲在中心城开发30多万平方米的购物中心、万科地产获得龙岗中心城九洲新都市地块商业面积达十万平方米左右、珠江地产开发的位于龙翔大道边的珠江广场亦规划有近8000平方米的风情商业街、沿龙平西路的住宅项目规划有多个三万平方米以上的商业、清林路和黄阁路片区的住宅更是规划了不小规模的社区商业……经历了前几年商业地产泡沫后，龙岗中心城商业地产开发再次发力。
然而，值得关注的是，龙岗中心城现有商业经营状况如何？大量空置商业项目如何盘活？中心城现有人气究竟能支撑多少体量的商业面积？中心城未来商业需求量有多少？在人气不足的情况如何超前开发商业地产？
回顾
2004年,龙岗中心城商业地产超前开发
2002年开始，随着龙岗世贸中心的兴起，龙岗商业地产掀起了开发高潮，在短短两年时间，便出现了万鑫五洲风情Mall、新龙岗商业中心、龙岗世贸中心、龙盈泰商业中心、龙兴商业广场、深圳集银皮革综合广场、柏龙商业广场等多个大型商业项目。这些商业项目不但商业面积体量大，而且商铺非常畅销，项目推出就销售一空，销售额都达到几亿元。如新龙岗商业中心商业建筑面积达4万平方米，项目推出时甚至出现温州投资客户乘专机前来抢铺的现象，销售异常火爆。
2002－2004年，在多个大型商业项目的推动下，龙岗中心城成了深圳商业地产开发最热门的片区，荣居当年深圳商铺销售榜首。但火爆开发、销售之后，迎面而来的便是经营萧条期，招商困难。中心城商业地产迅速出现疲态，商铺空置率急速上升。
导致龙岗中心城商业地产惨遭滑铁卢的主要原因是商业地产过度开发，而中心城人气严重不足，整体消费能力低。在中心城商业地产大开发时，住宅、写字楼等配套并没有随之开发，人口密度、公共配套等方面还不完善。2004年成立的龙城街道办当时辖区人口才18万多人，即便是整个大龙岗（龙岗镇、中心城）其总人口也不超过30万，而当时龙岗中心城的商业面积却超过了50万平方米。
有关调查数据显示，2005年龙岗中心城人均商业面积可能超过2平方米／人，远远高于深圳的平均水平。人口的不足导致中心城商业地产无法得到强有力的消费支撑，商业地产火爆开发后面临的市场培育期之长、经营风险之大可想而知。可以说龙岗中心城商业地产开发是严重超前的。
现状
龙岗中心城商业地产欲卷土重来
经历了开发火爆、经营萧条后，这两年龙岗中心城商业地产一度处于沉闷中，市场动作不大。但随着住宅开发的兴起、市政规划的加速，中心城商业地产又欲卷土重来。
加拿大555集团旗下的购物中心品牌美国MALL将落户龙岗，并首次将史努比娱乐营地引入中国，该项目建筑面积约38万平方米，是以娱乐为主的主题购物公园。
万科地产获得龙岗中心城九洲房地产的龙翔大道旁的大宗地块，项目总建面约30万平方米，其中商业面积达十万平方米左右，包括大型商场和商业街区。
这些商业项目总规模将不少于50万平方米，一旦投入市场将面临经营定位、招商、消费等难题，其中除加拿大公司开发摩尔商圈半径较大之外，其他基本上都属于区域性商业和或社区型商业。对于已存在大量空置商铺而人气又不足的龙岗中心城来说，这些新增商业项目将面临着巨大的挑战。
商铺的售价可以透支，但商业经营却不可以透支。假以时日，龙岗中心城成为了深圳真正意义上的次市级中心，则现时的住宅开发、投资肯定会有很大的升值回报。但商业地产不一样，它一旦开发入市将面临着招商、经营等现实问题，这些因素决定了商业地产不可能过份地超前开发，龙岗中心城商业地产开发必须谨慎前行。
预测
龙岗中心城商业地产未来猜想
根据市政府的规划，龙岗中心城是深圳未来的次市级中心，承担着深圳各项独立市政功能。高交会馆、大运中心落户龙岗，地铁三号线已开始动工。从新的住房建设规划中可知，未来五年龙岗区将新建住房19.9万套，建筑面积1783万平方米。在这一规划数据中，龙岗中心城将会占大部分数额。
在未来几年，拥有全市最多土地储备量的龙岗中心城势必会迎来地产开发的热潮。尤其是到了2009年地铁三号线的开通，将会大大缩小中心城与市区的距离，届时龙岗中心城将会进入实质性的发展阶段。
猜想一：中心城将形成三大商圈
根据现有的商业地产开发情况、人口分布以及市政规划，龙岗中心城将可能会形成三大商圈。
第一是世贸商圈。世贸中心的万佳、世贸百货是龙岗中心城目前经营状况较好的商业项目，位于龙岗区的行政、文化中心区域。世贸商圈以龙岗世贸中心为核心，加之周边的龙岗电子世界、宝钜城、紫薇花园商业区，以及万科、珠江规划中的商业项目，并配以龙城广场休闲场所、文体中心等市政设施，将形成了休闲、娱乐、购物为一体的大型中心商圈。
第二是龙岗墟商圈。龙岗墟商圈以龙盈泰商业中心、五洲风情Mall等为核心，融会了龙岗老墟的人人购物等商场和商业街，业态包括超市、百货、主题商城、餐饮等，主力商家有吉之岛、天虹、国美、苏宁、赛格电子等。
第三是奥体新城商圈。奥体新城位于龙岗中心城西区，总面积14.3平方米公里，规划定位为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲、教育展览为一体的城市复合功能区，奥林匹克体育公园、高交会馆、深圳信息技术学院均在此区域内。目前该区域已建成国际网球中心、国际自行车赛场、大运中心等体育场所设施。笔者认为，由于奥体新城区域距离龙城中心—龙岗墟商圈较远，加上片区形成住宅大开发，将有望形成自身的区级商业中心。
猜想二：次市级中心区为商业地产开创美好前景
龙岗区目前的土地储备约达206平方公里，其中，房地产用地约占1／4。如此多的土地资源是深圳其它区域所不具备的优势，也是龙岗中心城将成为深圳次市级中心区的最优越的条件之一。
待到2009年地铁三号线的开通运行，返特区45分钟左右的交通时间，将促使龙岗中心城成为深圳人居住、投资的首选区域，届时，具有国际化规划标准的龙岗中心城将会进入实质的开发建设中。我们有理由相信，3年后的龙岗中心城将有望成为深圳的后花园，10年后将可能再造一个辐射惠州、东莞等区域的新区域，龙岗中心城将会呈现出异于深圳任何一个行政区域的次市级中心区特质。
从长远来看，龙岗中心城商业地产未来的前景应该是美好的，具有极大的投资开发空间。
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龙岗中心城住宅大开发是否会激活区域商业潜力？
从2005年开始，龙岗中心城住宅呈现出强劲的开发势头，荣鸿源、招商、星河、天健、万科、佳兆业等知名地产商纷纷进军中心城，开发高档住宅。不到两年时间，龙岗中心城便涌现出招商依山郡、中央悦城、奥林华府、公园大地、锦绣东方、龙城国际、水岸新都等近20个大型高端住宅项目，新增近2万户高品质的住宅套房，并且大部分是3房以上的大面积户型。住宅销售均价已超过7000元／平方米，而且不少楼盘都取得了良好的销售业绩。
伴随着龙岗中心城的住宅大开发，其居住人口是否会迅速增长呢？
首先，在龙岗中心城购房者大部分是本地居民，占了约七、八成，他们买房一般都基于换房需求或投资。因此中心城楼市虽旺，新增大批住房但人口却没有多大的增加，新增加近2万户住房，但实际外来人口购房居住的可能不到20％。
其次，龙岗中心城招商、天键、鸿荣源等大地产商在龙岗中心城开发房产，带来了各自的关内客户，有消息称很多项目的关内客占据了3成左右。但这些客户在龙岗中心城购房大都基于投资，看中的是住宅的升值空间而不是买来居住。
由此可见，中心城实际的人口结构并没有随住宅的开发而发生较大改变。
此外，随着龙岗中心城住宅的大开发，房价也随之一路高企，从最初的5500元每平方米涨到均价7000元每平方米。中心城房价在一年内涨幅超过了40％，大大透支了其升值空间。龙岗中心城房价不断上涨，可能会令购房者、投资者“望楼兴叹”，进而影响龙岗中心城住宅开发的步伐。
龙岗中心城虽然迎来了住宅大开发，但是人口数量和结构并未有太大改变，将不会对龙岗中心城的商业地产特别是零售市场有实质性的影响。龙岗中心城的人气聚集、消费力的提高还将有待时日。
特别关注
龙岗商业地产如何化解人气不足
深圳本身就是一个大开发区，不仅仅是龙岗中心城面临着人气不足、商业地产超前开发的问题，福田中心区、南山商业文化中心区、宝安中心区等开发区也面临着同样的问题。
一般在人气不足的情况下，商业地产的超前开发模式有三种，一是发展商持有商业培育市场的开发模式，如福田中心区星河地产将物业整体租赁给天虹旗舰店，怡景中心城自营购物中心等，这种开发模式是在保证产权完整的情况下或自营或租赁给实力雄厚的品牌商家，以保证安全渡过开发区漫长的市场培育期；第二种是及时套现的开发模式，如福田中心区的购物公园以销售商铺为主的模式，还有凤凰国际街区也销售了部分商铺；第三种是规划“主力店＋街区”的模式，主力店部分只租不售，出售街区部分套现。
首先我们分析一下龙岗中心城商业中心区的商业地产开发。目前该区域主要开发的主要商业物业包括万科地产大型商业项目，珠江地产的酒店、办公楼、商铺等综合体，以及宝钜地产的大型商业项目。
按照深圳商业网点规划，龙城中心着重发展规模适当的、与商务会展相匹配的零售、餐饮及文化娱乐业，以提供中高档零售服务为主，主要消费群体是周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客，引入高档购物中心、百货店、专业店以及专卖店，增设文化娱乐项目，完善商业区的功能。网点规划目标与远期的轻轨开通、龙岗中心城人口实质性增加是完全相符的，但是值得注意的是，在短期龙城仅30万人口的情况下，这一目标带来的经营压力无疑是巨大的，而“主力店＋街区”和纯街区的开发模式有利于发展商套现。
其次，我们再分析一下龙岗中心城的社区商业地产开发。在人气不足的情况下，发展商往往会采取逢街划铺的模式套现，有的数十万平方米的大型社区都没有规划主力店大卖场，或只规划有二三千平方米的商场，难以引进大型超市百货。
社区商业有三种定位模式，一种是作为大型社区商业中心的定位模式，规划有主力店和大型街区，通过主力店提升街区乃至片区价值，一种是作为一般社区商业中心引进多个次主力店的模式，规划多个小规模次主力店和街区，第三种是规划纯街铺。从长远来看，发展商应该摒弃逢街划铺的急功近利思想，而应该结合实际需要、立足长远，适度规划主力店或次力店，按照社区商业的市场规律确定开发模式。
从投资的角度看，龙岗中心城商铺有着良好的成长空间，2003年形成的深圳龙岗中心城商铺投资热，正是投资者低价入市策略的体现；相比罗湖、福田、南山、宝安的商铺，龙岗中心城商铺是实实在在的原始股，只要定位规划得当，龙岗中心城的商铺依然会受到投资者的追捧。
